Im Steuerrecht wird die Rechtslage nicht nur durch die Gesetze, sondern ergänzend durch die Rechtsprechung und die Verwaltungserlasse wiedergegeben. So ergeben sich für Betroffene oft Folgen, die aus dem „einfachen“ Steuergesetz direkt gar nicht ableiten lassen. In solchen Fällen spricht man von sog. Rechtsinstituten. Dabei handelt es sich um reines „Richterrecht“, d.h. es handelt sich um langjährige, gefestigte Rechtsprechung zu einem bestimmten Thema.

Eines der weitreichendsten Beispiele ist die sog. „Betriebsaufspaltung“. Diese liegt vor, wenn wesentliche Betriebsgrundlagen von einer sog. „Besitzgesellschaft“ an eine „Betriebsgesellschaft“ überlassen werden und hinter beiden Gesellschaften ein einheitlicher Beherrschungswille steht, also gleichen Personengruppen die Mehrheit haben.

Das Ergebnis dieser Rechtsfolge ist, dass die Besitzgesellschaft keine Einkünfte mehr aus Vermietung, sondern solche aus Gewerbebetrieb erzielt, und dass deswegen sog. Betriebsvermögen vorliegt und auch grundsätzlich Gewerbesteuer anfällt. Eine weitere oft unerkannte Folge ist, dass auch die Anteile der GmbH-Betriebsgesellschaft im Betriebsvermögen zu führen sind. Zudem ist die Besitzgesellschaft typischerweise bilanzierungspflichtig.

Die sehr weitreichende Folge ist, dass anders als ohne Betriebsaufspaltung sowohl das Grundstück – über die oftmals bekannten 10 Jahre hinaus – und auch der Wertzuwachs der GmbH-Anteile der Steuer unterfällt.

Soweit der normale Grundfall.

Neu ist nun allerdings, dass der BFH diese weitreichenden Folgen schon dann sieht, wenn der Gesellschafter selbst nur an seine GmbH weitervermietet, etwa dann, wenn der Vermieter den Mietvertrag nicht auf die GmbH ausstellen will (BFH AZ X R 5/14). Dabei muss kein Mehrgewinn erzielt werden, eine „eins zu eins“-Weitervermietung reicht bereits.

Diese Folge ist unbedingt zu vermeiden. Zwar kann das Grundstück, da dem Vermieter zuzurechnen, kein Betriebsvermögen werden, aber die oft nicht beachteten GmbH-Anteile würden es. Das kann im schlimmsten Fall zur „Aufdeckung von stillen Reserven“ führen, was mit der Versteuerung des gesamten Firmenwertes gleichzusetzen ist. Dieser wird inzwischen pauschal mit dem ca. 13,5-fachen des nachhaltigen Jahresgewinns nach Steuern berechnet, ist also oft überraschend hoch.

Daher ist unsere Empfehlung in einem solchen Fall unbedingt, den Mietvertrag auf die GmbH selbst abzuschließen und dann eine entsprechende Gesellschafterbürgschaft vorzuziehen. Auch diese muss noch bestimmten Anforderungen genügen, sonst wird der steuerliche Abzug im Bürgschaftfall verwehrt.

gez. STB Dipl.-Kfm. Thomas Euler